長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展還需要更多的配套措施加以深化、完善。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)繼續(xù)落實(shí)增加住房供給、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)、加大住房保障力度、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等政策措施，主要建議有以下幾個(gè)方面。

1.繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，保持住宅尤其是中小戶(hù)型住宅的投資規(guī)模

為了使居民不斷增長(zhǎng)的住房需求得到滿(mǎn)足，保證廣大居民能夠安居樂(lè)業(yè)，必須繼續(xù)加大普通住宅的土地供應(yīng)，保持適度的住宅投資規(guī)模和住宅供應(yīng)量。針對(duì)中低價(jià)位、中小戶(hù)型住房供應(yīng)不足問(wèn)題，應(yīng)推動(dòng)各地政府從規(guī)劃審批、土地供應(yīng)等方面入手，確保中小套型、中低價(jià)位普通住房的投資規(guī)模，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保“90/70”政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

為了促進(jìn)土地的節(jié)約利用，緩解保護(hù)耕地與保證建設(shè)用地之間的矛盾，必須繼續(xù)加大對(duì)閑置土地的清理力度，盤(pán)活和利用存量土地。目前，開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象仍十分嚴(yán)重，從2006年上市公司年報(bào)看，一些房地產(chǎn)上市企業(yè)擁有大量的存量土地儲(chǔ)備，土地儲(chǔ)備總建筑規(guī)劃面積多在300萬(wàn)平方米以上，個(gè)別企業(yè)超過(guò)1000萬(wàn)平方米，按目前的囤地企業(yè)年開(kāi)發(fā)量計(jì)算，在沒(méi)有新購(gòu)?fù)恋氐那闆r下，一般可供連續(xù)開(kāi)發(fā)好幾年，個(gè)別企業(yè)土地儲(chǔ)備量可供開(kāi)發(fā)6、7年，其他非上市開(kāi)發(fā)企業(yè)也都有大小不等的土地儲(chǔ)備。為了加快存量土地的開(kāi)發(fā)速度，可以考慮采取以下措施：一是調(diào)高土地閑置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)囤積土地的開(kāi)發(fā)商征收懲罰性土地閑置費(fèi)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)杠桿壓縮其囤地空間，加快土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)速度；二是嚴(yán)格貫徹?zé)o償收回閑置土地使用權(quán)這一處置措施，做到執(zhí)法必嚴(yán)。另外，還可以探討建立土地閑置超過(guò)一定規(guī)模和期限的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制。

2.完善住房保障制度，減輕中低收入居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)

住房保障是社會(huì)保障問(wèn)題的重要內(nèi)容，是建立和諧社會(huì)的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。因此，未來(lái)政府的工作重心應(yīng)更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。對(duì)于商品房的房?jī)r(jià)問(wèn)題，則更多地由市場(chǎng)決定。

完善的住房保障體系包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給。針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資比重偏低的狀況，國(guó)家應(yīng)采取有力措施，推動(dòng)地方政府通過(guò)調(diào)控項(xiàng)目立項(xiàng)和土地供應(yīng)，安排經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以考慮在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中規(guī)定一定比例的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)規(guī)模。針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中存在的富人尋租行為，除嚴(yán)格控制供應(yīng)對(duì)象外，應(yīng)盡快落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》，改變現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房出售政策，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行封閉式管理，建立政府回購(gòu)制度。符合條件的居民可以申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，但如果需要出售經(jīng)濟(jì)適用房的話，只能按規(guī)定的價(jià)格賣(mài)給政府。為了解決廉租房房源不足問(wèn)題，建議通過(guò)由政府承租一些年代久遠(yuǎn)的二手房，轉(zhuǎn)租給低收入居民。

3.擇機(jī)開(kāi)征物業(yè)稅，穩(wěn)定房?jī)r(jià)

目前，我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅，雖然起到了加大住房投機(jī)成本、抑制投機(jī)需求的作用，但在目前供求緊張的市場(chǎng)環(huán)境下，這些稅收成本更終必定轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，客觀上反而助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲。而且，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強(qiáng)，也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，更加劇了住房供應(yīng)矛盾。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，目前的稅收調(diào)節(jié)只能作為一種權(quán)宜之計(jì)，房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)應(yīng)該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動(dòng)城市可持續(xù)發(fā)展。

(1)由于我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度對(duì)居民自有自用房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，投機(jī)者“囤積”房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本較低，投機(jī)性需求旺盛，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮。對(duì)于投機(jī)者來(lái)說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅將是信心和預(yù)期的打擊，通過(guò)提高房地產(chǎn)的保有成本，加大了“囤積”房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，可以達(dá)到抑制房地產(chǎn)投機(jī)的目的。

(2)較高的保有稅率可以避免業(yè)主空置或低效率使用房產(chǎn)，以盤(pán)活現(xiàn)有的房地產(chǎn)存量，刺激存量房的流動(dòng)，促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，從而更好地實(shí)現(xiàn)住房“經(jīng)濟(jì)適用房——二手房——商品房”的梯級(jí)消費(fèi)，滿(mǎn)足不同收入階層家庭的住房消費(fèi)。

(3)對(duì)地方政府而言，一方面，由于物業(yè)稅是永久的可持續(xù)的稅收收入，可以為地方政府提供穩(wěn)定的稅收來(lái)源，有助于解決地方財(cái)政過(guò)度依賴(lài)土地出讓收入的難題；另一方面，由于物業(yè)稅隨著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲而增加，而當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的變動(dòng)又取決于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市環(huán)境、公共設(shè)施的完備情況等，這就可以有效引導(dǎo)當(dāng)?shù)卣匾晫?duì)公共產(chǎn)品和服務(wù)的投入、重視長(zhǎng)期規(guī)劃和城市可持續(xù)發(fā)展。

為了盡可能減低普通消費(fèi)者的居住支出，可以考慮借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第一套自住房時(shí)免征物業(yè)稅或?qū)嵭袠O低的稅率，對(duì)二套住房以上的所有者征收超額累進(jìn)的物業(yè)稅。

4.建立科學(xué)的住房消費(fèi)模式，提倡“租、購(gòu)并舉”

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的主要原因在于，在現(xiàn)行制度下，房屋所有權(quán)往往與戶(hù)口、子女就學(xué)密切聯(lián)系在一起，在無(wú)形中限制了租賃市場(chǎng)的發(fā)展，許多剛剛步入工作崗位、積蓄無(wú)幾的年輕人被迫加入買(mǎi)房者的隊(duì)伍。租售比例不合理不僅阻礙著我國(guó)租賃市場(chǎng)的正常發(fā)育，而且使許多城市出現(xiàn)了“售后空置”與“租房困難”并存的現(xiàn)象，進(jìn)一步加劇了目前城鎮(zhèn)住房的供需矛盾。

因此，科學(xué)的住房消費(fèi)模式的建立在很大程度上有賴(lài)于相關(guān)政策措施的不斷完善。只有完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶(hù)籍管理、教育體制、社會(huì)保障在內(nèi)的相關(guān)問(wèn)題，擺脫傳統(tǒng)體制對(duì)租賃市場(chǎng)發(fā)展的禁錮與阻礙，解除居民租房的后顧之憂(yōu)，才能促進(jìn)租售互補(bǔ)，充分、合理地利用房產(chǎn)存量資源。

5.加強(qiáng)信息體系建設(shè)，引導(dǎo)房地產(chǎn)合理生產(chǎn)和消費(fèi)

通過(guò)完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和定期公告制度，及時(shí)向社會(huì)提供真實(shí)完整的土地資源情況、房地產(chǎn)供求情況（包括新增房地產(chǎn)數(shù)量、存量房地產(chǎn)數(shù)量）、租賃市場(chǎng)的資源、房地產(chǎn)租售價(jià)格等信息，有助于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費(fèi)。我國(guó)除1985年住房制度改革之初做過(guò)住房普查外，幾乎沒(méi)有做過(guò)什么普查。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)20多年的建設(shè)，城市房屋的存量狀況發(fā)生了很大變化。為了摸清家底，有必要在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行一次房屋普查，通過(guò)加強(qiáng)信息體系建設(shè)，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商理性開(kāi)發(fā)，購(gòu)房者理性消費(fèi)，同時(shí)，為管理部門(mén)制定相關(guān)政策和房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃提供可靠依據(jù)，進(jìn)而提高決策的科學(xué)性。

6.提高居民收入，增強(qiáng)購(gòu)房能力，緩解住房供求矛盾

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)實(shí)行的都是低工資制度，人們的收入增長(zhǎng)率長(zhǎng)期落后于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，居民收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重過(guò)低。改革前，由于住房、醫(yī)療、教育等由政府和單位統(tǒng)管，低工資的弊端沒(méi)有顯現(xiàn)。隨著住房貨幣化的推進(jìn)，一方面是基數(shù)巨大且快速上漲的房?jī)r(jià)，另一方面是工資制度改革滯后、住房補(bǔ)貼數(shù)額甚少，住房市場(chǎng)供需脫節(jié)問(wèn)題不斷凸顯。因此，解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，一方面，要通過(guò)宏觀調(diào)控，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，另一方面，要通過(guò)提高居民收入，增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)房能力。